Neste relatório vou abrir a carteira dos meus fundos imobiliários como forma de explicar e validar minhas posições de investimento. Além disso, caso esteja em dúvida entre um imóvel real é um FII, sugiro que clique aqui e veja o relatório anterior sobre este assunto.
Acho interessante identificar que existem alguns tipos de FIIs, sendo que abaixo cito os meus preferidos:
Lajes Corporativas: escritórios corporativos geralmente na região metropolitana de São Paulo e Rio de Janeiro.
Shoppings: áreas locáveis em Shoppings centers por todo o Brasil.
Galpões: podem ser industriais por todo o Brasil ou logísticos, sendo este segundo mais comum no estado de SP.
Papéis: fundos que investem em CRIs (dívidas de financiamentos de imóveis) e LCIs (dívidas a partir a incorporação de imóveis).
Abaixo alguns pontos a se considerar antes de investir nesta classe de ativos.
Acho interessante identificar que existem alguns tipos de FIIs, sendo que abaixo cito os meus preferidos:
Lajes Corporativas: escritórios corporativos geralmente na região metropolitana de São Paulo e Rio de Janeiro.
Shoppings: áreas locáveis em Shoppings centers por todo o Brasil.
Galpões: podem ser industriais por todo o Brasil ou logísticos, sendo este segundo mais comum no estado de SP.
Papéis: fundos que investem em CRIs (dívidas de financiamentos de imóveis) e LCIs (dívidas a partir a incorporação de imóveis).
Abaixo alguns pontos a se considerar antes de investir nesta classe de ativos.
Isenção de IR: esta modalidade de investimento é isenta sobre o rendimento mensal.
Baixo Investimento: os valores necessários para se aplicar são consideravelmente menores do que o de um imóvel real.
Liquidez: é um ponto a se ressaltar, uma vez que as cotas podem facilmente ser vendidas na bolsa.
Custos Documentos: não existem custos adicionais de entrada como escritura e registro, sendo que o único custo é o de corretagem no momento da compra.
Custos Mensais: no aluguel de um imóvel físico geralmente se paga um percentual para uma imobiliária que presta assessoria jurídica e de cobrança.
Valorização: além do rendimento mensal, as cotas podem valorizar, assim como um imóvel, de acordo com o mercado.
Volatilidade: os valores das cotas podem variar bastante e sempre que um acordo de aluguel for desfeito, elas tendem a perder valor, pois são precificadas por sua capacidade de gerar retorno mensal.
Risco de Administração: muitas pessoas tem receio de investir em ativos financeiros e buscam exatamente nos imóveis segurança, pois historicamente este é um bom investimento no Brasil, que não podem ser confiscados pelo governo e são uma representação física de riqueza. Um apartamento sempre será um apartamento, sendo que seu valor pode mudar, porém seu patrimônio estará preservado. Entendo esta visão e partilho desta mesma preocupação, pois existem fundos que podem ser mal geridos fazendo com que as suas cotas percam valor, mesmo que haja imoveis por trás da aplicação, o que em teoria garantiria e daria lastro a sua aplicação. Cuidado com fundos com distribuição mensal muito alta, eles podem estar lhe pagando com seu próprio dinheiro juros descabidos, que mais se parecem com uma pirâmide financeira. Os casos são raros, mas exigem atenção e uma dose de leitura antes da aquisição do FII.
Na carteira abaixo busco representar que além de diversificar em diferentes tipos de imóveis e fundos, dois critérios que gosto e que se complementam, são o patrimônio e a liquidez. Como o mercado de FIIs é pequeno, ficar preso a um ativo por falta de compradores me parece arriscado, além do mais, ele pode sofrer distorções quando uma casa de informações recomendar a venda, fazendo a cota despencar. De modo geral busco opções que não tenham o valor da cota muito acima de 100% do valor patrimonial, sendo que alguns estão bem abaixo oferecendo grande oportunidade de valorização. Por fim, e não menos importante, avalio o dividend yeld, pois na prática é isto que você receberá nas distribuições mensais. Para quem busca baixa volatilidade e renda mensal gosto do KNCR11 (papéis atrelados à CDI) e KNPI11 (papéis ligados à IPCA e IGPM).
Risco de Administração: muitas pessoas tem receio de investir em ativos financeiros e buscam exatamente nos imóveis segurança, pois historicamente este é um bom investimento no Brasil, que não podem ser confiscados pelo governo e são uma representação física de riqueza. Um apartamento sempre será um apartamento, sendo que seu valor pode mudar, porém seu patrimônio estará preservado. Entendo esta visão e partilho desta mesma preocupação, pois existem fundos que podem ser mal geridos fazendo com que as suas cotas percam valor, mesmo que haja imoveis por trás da aplicação, o que em teoria garantiria e daria lastro a sua aplicação. Cuidado com fundos com distribuição mensal muito alta, eles podem estar lhe pagando com seu próprio dinheiro juros descabidos, que mais se parecem com uma pirâmide financeira. Os casos são raros, mas exigem atenção e uma dose de leitura antes da aquisição do FII.
Na carteira abaixo busco representar que além de diversificar em diferentes tipos de imóveis e fundos, dois critérios que gosto e que se complementam, são o patrimônio e a liquidez. Como o mercado de FIIs é pequeno, ficar preso a um ativo por falta de compradores me parece arriscado, além do mais, ele pode sofrer distorções quando uma casa de informações recomendar a venda, fazendo a cota despencar. De modo geral busco opções que não tenham o valor da cota muito acima de 100% do valor patrimonial, sendo que alguns estão bem abaixo oferecendo grande oportunidade de valorização. Por fim, e não menos importante, avalio o dividend yeld, pois na prática é isto que você receberá nas distribuições mensais. Para quem busca baixa volatilidade e renda mensal gosto do KNCR11 (papéis atrelados à CDI) e KNPI11 (papéis ligados à IPCA e IGPM).
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