Este é um tema que pode ter diversos pontos de vista, por isso, o objetivo aqui é compartilhar minha experiência e opinião pessoal. Para fazermos uma comparação justa gostaria de pontuar que a análise comparativa será feita entre os tipos de imóveis que encontramos em FIIs, como escritórios, galpões e hotéis. Vou desconsiderar os shoppings e hospitais, pois são opções mais difíceis de se acessar para compra total ou parcial do imóvel. Vale ressaltar que imóveis residenciais também não farão parte da análise, assim como terrenos e áreas de todos os tipos.
Acho interessante apenas destacar que existem, e sempre existirão, oportunidades na compra e venda de imóveis, mesmo este sendo um mercado cíclico, fortemente fomentado por crédito. Sempre haverá áreas de terra, como por exemplo, para reflorestamento e agricultura que poderão dar um bom retorno a valores competitivos. Igualmente, existem grandes oportunidades de compra de terrenos dentro de cidades, seja em áreas nobres ou novos loteamentos. As oportunidades pode estar em qualquer lugar. Uma boa análise de valor deve levar em conta tudo o que há próximo do imóvel e o que haverá no futuro. Podemos citar boas vias, transporte público acessível, escolas, mercados, restaurantes e comércio em geral. Muitas pessoas se antecipam a uma nova estrada ou inauguração de shopping e compram terrenos próximo à área para construir ou simplesmente revender. Esta busca geralmente faz com que os preços subam e mudem de patamar. Note que o sistema público pode influenciar muito neste quesito, pois é responsável pelo plano diretor da cidade. Uma alteração no gabarito de construção pode permitir um melhor aproveitamento do terreno, o que naturalmente o valoriza, portanto, fique atento aos planos da prefeitura do local.
Voltando ao tema principal, temos três tipos de imóveis para analisar e comparar com FIIs. Cada um dos tipos de imóveis possui características diferentes, portanto temos que analisá-los separadamente.
1. Salas Comerciais: até é possível que você construa, mas neste caso o mais comum seria em áreas mais afastadas, afinal nos centros das cidades exigiria muito mais dinheiro. Desta forma vamos considerar a compra de salas comerciais bem localizadas e construídas por terceiros. Me parece uma boa opção, desde que adquiridas de construtoras de primeira linha. Podem ser consideradas uma boa opção por sua liquidez, que geralmente é boa. O retorno tende a ser próximo dos fundos imobiliários de lajes, porém há a necessidade de pagamento de IR sobre o rendimento mensal. O IR neste caso segue a tabela progressiva de renda, chegando na última faixa a 27,5% (ver opção de Administradora de Imóveis). Além disso, temos que considerar que há custos com escritura, registro e corretor de imóveis. Outro ponto diz respeito a diversificação que fica limitada, pois haverá um ou poucos imóveis.
2. Galpões: neste caso a situação mais comum é exatamente o inverso das salas comerciais. Quem tem a oportunidade de adquirir um lote em uma área industrial, pode perfeitamente construir um galpão para alugar. O grande desafio aqui é administrar a obra, mas também pode ser um grande oportunidade, uma vez que pode-se construir com um custo abaixo dos valores de mercado de um imóvel equivalente. No caso dos galpões, o retorno tende a ser muito parecido com os FIIs de galpões, que são ligeiramente superior aos de lajes, porém o risco de vacância pode ser maior. Assim como no caso anterior, há despesas com IR e documentação.
3. Hotéis: oferecem a oportunidade de se comprar participação em um empreendimento na forma de um ou mais quartos. O imóvel pode ser colocado sob a administração do próprio hotel e a assim se recebe o rendimento mensal, descontados os custos de administração (pessoal, limpeza e etc). No caso dos hotéis, a vacância tende a ser reduzida, pois o risco é diluído com os demais proprietários, porém o retorno pode ser menor, além da decoração dos quartos ficarem obsoletas com o tempo. Na categoria de hotéis, gostaria de incluir uma forma de imóvel residencial que se diferencia dos demais. Nas grandes cidades, pode-se perceber a construção de imóveis pequenos (de 20 à 30m2) e que podem ser o alugados via Airbnb. A vantagem neste caso está ligada inclusive ao uso do FGTS na compra do imóvel, o que geraria outro ganho, uma vez que a remuneração deste dinheiro é de aproximadamente 3% ao ano. Desta forma, os imóveis residenciais para aluguel no Airbnb me parecem uma boa oportunidade para saque do FGTS. Existem inclusive imóveis que são administrados como se fossem hotéis, como é o caso de alguns prédios da Vitacon em SP. Gosto desta opção próximo a centros comerciais e principalmente áreas com escritórios de primeira linha.
Falando dos FIIs, me parece que existem diversos pontos positivos. O primeiro deles diz respeito a isenção de IR. Isso mesmo, esta modalidade de investimento é isenta sobre o rendimento mensal. Outro ponto é a possibilidade de se aplicar valores muito menores do que o de um imóvel real. Em minha opinião com R$10.000 é possível fazer uma carteira diversificada. A liquidez também é um ponto a se ressaltar, uma vez que as cotas podem facilmente ser vendidas na bolsa. Por fim, não existem custos adicionais de entrada como escritura e registro, sendo que o único custo é o de corretagem no momento da compra. Hoje, a Corretora Rico já isentou seus clientes desta taxa, tornado o investimento ainda melhor.
Além do rendimento mensal, as cotas pertencentes a quem as comprar, podem valorizar, assim como um imóvel de acordo com o mercado. Portanto se houver um boom no mercado, você terá o mesmo ganho de quem possui o imóvel físico. Diferente do rendimento mensal, aqui você será taxado como se comprasse uma ação, com 15% de IR sobre o ganho no momento da venda da cota.
Em diversos aspectos os FIIs me parecem melhores que os imóveis físicos, porém temos que avaliar que pode haver alterações nas regras e legislação vigentes, o que tornaria esta classe de ativos menos atraente, como por exemplo, a cobrança de IR sobre o rendimento. Outro ponto imprescindível é entender que esta classe de ativos depende da taxa de juros (SELIC) para balizar o valor das cotas. Sempre que a taxa básica do governo estiver alta, estes ativos deixam de ser atraentes e perdem valor, do contrario, as cotas tendem a se valorizar bastante. Por fim, lembre que os FIIs são diretamente influenciados pelos contratos de aluguel. Sempre que um acordo for desfeito, as cotas tendem a perder valor, pois são precificadas por sua capacidade de gerar retorno mensal. Esta característica, pode inclusive criar oportunidades, uma vez que o imóvel se manterá intacto, abrindo uma oportunidade de compra de bons ativos a preços mais baixos.
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