Relatório de MAI/18 - Risco e Oportunidade

O mar calmo visto no mês anterior parecia um prenúncio de tormenta logo à frente. É sabido por todos que ano de eleições para presidente a volatilidade é algo bastante presente, porém eu imaginava que a veríamos somente após a copa do mundo. Para minha surpresa ela resolveu aparecer um pouco antes. O começo do mês de MAI/18 foi bastante positivo, contudo a segunda quinzena mostrou um cenário bem diferente, principalmente com a greve do caminhoneiros. A instabilidade política e a baixa representatividade do governo atual, levaram o dólar a fechar o mês em R$ 3,74. Apesar deste ter sido um movimento global afetando várias moedas, me parece que o Brasil sofreu um forte golpe.

Momentos de instabilidade geram um cenário de maior risco, da mesma forma que criam oportunidades. A bolsa brasileira sentiu duramente o momento atual e sofreu uma grande queda fechando na casa dos 76.000 pontos, com destaque para a saída de capital estrangeiro. Assim como ocorreu há um ano no Joesley Day, este parece ser um ótimo momento para novas compras, desde que acreditemos que o país seguirá na rota da reestruturação e crescimento, da mesma forma que elegeremos um presidente reformista. Desde o fundo da bolsa em 36.000 pontos, já tivemos diversas momentos com quedas acima de 10% e todas se mostraram oportunidades para novos posicionamentos. Como acredito no Brasil, mesmo vendo minha carteira cair a cada dia, mantive a visão de longo prazo e ignorei os fatos recentes. Sigo comprando ativos que já fazem parte da minha carteira e que acho que caíram exageradamente. 

FIIs: neste mês eu gostaria de ter adquirido mais um pouco de KNCR11, que me parece um ativo defensivo com baixa volatilidade e rendimentos recorrentes. Em razão da grande volatilidade, vi minha carteira cair aproximadamente 7%, se comparado com o mês anterior. Acho que temos uma oportunidade, contudo me parece que existem opções no mesmo nível e com quedas ainda maiores. Por estas razões, não fiz novas aquisições por aqui.

Ações: comprei diversas ações, entre elas VULC3, BRKM5, ITSA4, SMAL11, PTBL3, BBAS3, UNIP6, BRPR3 e PETR4. Como acredito na tese de investimento de cada ação que tenho, busco fazer novas compras sempre que um ativo cai mais de 10%. Naturalmente esta não é uma regra, mas é um balizador para rebalancear a carteira com dinheiro novo. Neste sentido, todas as ações acima tiveram significativas quedas, sendo que houve itens com diferenças de até 30%, desde a última compra. Como é impossível acertar o fundo em uma queda, as compras estão me dando um pequeno prejuízo, que acredito que se reverterão em um grande lucro, principalmente após as eleições. Até lá estou contando que estas posições podem ter dificuldades.

Fundos de Ações: caíram na faixa de 10%, mas ainda assim performaram melhor que o IBOVESPA. Na minha visão, um bom momento para aumentar a aplicação no Fundo Alaska e reduzir em outros. De modo geral, logo no inicio do mês de JUN/18 devo fazer isso e transferir parte para o TD Selic. Gosto deste tipo de aplicação, mas acho que os fundos podem perder estes momentos de oportunidades com o seus mecanismos de STOP, por isso vou deixar parte deste dinheiro aguardando boas oportunidades antes das eleições.

Fundos Multimercado: aqui uma grata surpresa. Sempre imaginei que estes fundos estivessem bastante expostos à ações e que as quedas fossem acertar eles em cheio. Notem que a queda foi inferior a 1%, o que torna estes fundos uma opção mais atraente, na minha opinião, do que os fundos de ações. Acredito que a subida do dólar tenha dado uma grande contribuição para balancear as quedas da bolsa brasileira.

Tesouro Direto: me parece que a minha percepção no último mês estava certa, as taxas realmente subiram de TD IPCA 2035 + 5,30% para + 5,79%. Nestes níveis estão bastante convidativos e sinceramente acho que vale muito a pena compra. Mesmo que haja oscilações até as eleições, penso que no próximo ano veremos a taxa abaixo de 5%, portanto devo comprar um pouco em JUN/18. De todo modo, as taxas ainda poderão subir mais até o dia das eleições.

CDBs e Debêntures: começam a surgir oportunidades de títulos prefixados na faixa de 13,50% ao ano e me parecem atrativos. Imaginando que a taxa de juros fique próxima ao centro da meta nos próximos anos (4,50%), isto nos daria um rendimento real de 9,00% ao ano. Avalio que isto seja reflexo do fim da redução da Selic pelo governo, o que permite que os bancos se organizem para oferecer taxas melhores do que os títulos do governo, que possuem o risco soberano e portanto são mais seguros.

Criptomoedas: este foi um mês de queda, todavia  não tenho dado muita atenção à esta classe de ativos. Mantenho minha lógica de ter algo entre 1% e 2%, sendo que sempre que superar este patamar irei vender algo. Como isto não ocorreu ainda, sigo acompanhando de longe. Tenho apenas Bitcoin (75%) e Ethereum (25%).

Interactive Brokers: as aplicações em moeda forte (USD) seguem como um ótimo amortecedor à crise brasileira, uma vez que o câmbio subiu bastante em um curto espaço de tempo. Como tenho aproximadamente 10% da carteira em dólares, estou sentido muito menos o impacto das quedas recentes. Isto só reforça a necessidade de se aplicar parte do capital fora do Brasil. Me considero um iniciante neste sentido, porém sigo tentando aprender mais sobre o assunto. Uma mudança que fiz nas minhas aplicações foi a venda de ETFs de Bonds, que devem seguir caindo com a subida do tesouro americano. É importante citar que o juros americanos estavam queda desde 1984 até recentemente. Isto prova que histórico passado não é garantia de lucros futuros, portanto mais importante do que olhar o que passou é entender as razões que fazem o ativo subir ou cair. Neste contexto ficarei com 45% em ETFs de ações, 45% em ETFs de Ouro e 10% em caixa para novas compras em caso de surgir alguma oportunidade. Interessante frisar que o Ouro e as ações devem se movimentar em sentidos contrários em caso de um crash na bolsa americana, o  que seria um bom colchão para amortecer a queda. Apenas como curiosidade, fiz a compra de USD 500 em CAD de ETFs no Canada a partir a corretora IB, sendo que a operação foi mais simples do eu imaginava.

Assim como o no mês anterior, vejo três grande pontos que devemos levar em consideração como risco. O primeiro deles são as eleições no Brasil que já começaram a influenciar fortemente os ativos. Outro ponto que citei no mês anterior foi a Trade Wars, que vou rever como efeito Trump, uma vez que sempre podemos ter surpresas vindas dele. Por fim, acho que uma crise externa é algo que virá cedo ou tarde, sendo que pode levar 2 anos, como pode acontecer amanhã. Um ponto que me assusta é o aumento da divida americana. O importante é estar preparado com dinheiro aplicado em opções de baixo risco, como o TD Selic, para os períodos de vacas magras. Acredito que o câmbio seguirá subindo, assim como os juros nos USA. Se isto ocorrer, as aplicações lá serão acertadas e balancearão a carteira. Uma vez que o juros por lá subam, isto pode fazer a bolsa americana cair em um primeiro momento, mas deve dar sustentação para que ela continue subindo renovando suas máximas.

Investir em Imóveis ou FIIs?

Este é um tema que pode ter diversos pontos de vista, por isso, o objetivo aqui é compartilhar minha experiência e opinião pessoal. Para fazermos uma comparação justa gostaria de pontuar que a análise comparativa será feita entre os tipos de imóveis que encontramos em FIIs, como escritórios, galpões e hotéis. Vou desconsiderar os shoppings e hospitais, pois são opções mais difíceis de se acessar para compra total ou parcial do imóvel. Vale ressaltar que imóveis residenciais também não farão parte da análise, assim como terrenos e áreas de todos os tipos. 

Acho interessante apenas destacar que existem, e sempre existirão, oportunidades na compra e venda de imóveis, mesmo este sendo um mercado cíclico, fortemente fomentado por crédito. Sempre haverá áreas de terra, como por exemplo, para reflorestamento e agricultura que poderão dar um bom retorno a valores competitivos. Igualmente, existem grandes oportunidades de compra de terrenos dentro de cidades, seja em áreas nobres ou novos loteamentos. As oportunidades pode estar em qualquer lugar. Uma boa análise de valor deve levar em conta tudo o que há próximo do imóvel e o que haverá no futuro. Podemos citar boas vias, transporte público acessível, escolas, mercados, restaurantes e comércio em geral. Muitas pessoas se antecipam a uma nova estrada ou inauguração de shopping e compram terrenos próximo à área para construir ou simplesmente revender. Esta busca geralmente faz com que os preços subam e mudem de patamar. Note que o sistema público pode influenciar muito neste quesito, pois é responsável pelo plano diretor da cidade. Uma alteração no gabarito de construção pode permitir um melhor aproveitamento do terreno, o que naturalmente o valoriza, portanto, fique atento aos planos da prefeitura do local.

Voltando ao tema principal, temos três tipos de imóveis para analisar e comparar com FIIs. Cada um dos tipos de imóveis possui características diferentes, portanto temos que analisá-los separadamente.

1. Salas Comerciais: até é possível que você construa, mas neste caso o mais comum seria em áreas mais afastadas, afinal nos centros das cidades exigiria muito mais dinheiro. Desta forma vamos considerar a compra de salas comerciais bem localizadas e construídas por terceiros. Me parece uma boa opção, desde que adquiridas de construtoras de primeira linha. Podem ser consideradas uma boa opção por sua liquidez, que geralmente é boa. O retorno tende a ser próximo dos fundos imobiliários de lajes, porém há a necessidade de pagamento de IR sobre o rendimento mensal. O IR neste caso segue a tabela progressiva de renda, chegando na última faixa a 27,5% (ver opção de Administradora de Imóveis). Além disso, temos que considerar que há custos com escritura, registro e corretor de imóveis. Outro ponto diz respeito a diversificação que fica limitada, pois haverá um ou poucos imóveis.

2. Galpões: neste caso a situação mais comum é exatamente o inverso das salas comerciais. Quem tem a oportunidade de adquirir um lote em uma área industrial, pode perfeitamente construir um galpão para alugar. O grande desafio aqui é administrar a obra, mas também pode ser um grande oportunidade, uma vez que pode-se construir com um custo abaixo dos valores de mercado de um imóvel equivalente. No caso dos galpões, o retorno tende a ser muito parecido com os FIIs de galpões, que são ligeiramente superior aos de lajes, porém o risco de vacância pode ser maior. Assim como no caso anterior, há despesas com IR e documentação.

3. Hotéis: oferecem a oportunidade de se comprar participação em um empreendimento na forma de um ou mais quartos. O imóvel pode ser colocado sob a administração do próprio hotel e a assim se recebe o rendimento mensal, descontados os custos de administração (pessoal, limpeza e etc). No caso dos hotéis, a vacância tende a ser reduzida, pois o risco é diluído com os demais proprietários, porém o retorno pode ser menor, além da decoração dos quartos ficarem obsoletas com o tempo. Na categoria de hotéis, gostaria de incluir uma forma de imóvel residencial que se diferencia dos demais. Nas grandes cidades, pode-se perceber a construção de imóveis pequenos (de 20 à 30m2) e que podem ser o alugados via Airbnb. A vantagem neste caso está ligada inclusive ao uso do FGTS na compra do imóvel, o que geraria outro ganho, uma vez que a remuneração deste dinheiro é de aproximadamente 3% ao ano. Desta forma, os imóveis residenciais para aluguel no Airbnb me parecem uma boa oportunidade para saque do FGTS. Existem inclusive imóveis que são administrados como se fossem hotéis, como é o caso de alguns prédios da Vitacon em SP. Gosto desta opção próximo a centros comerciais e principalmente áreas com escritórios de primeira linha.

Falando dos FIIs, me parece que existem diversos pontos positivos. O primeiro deles diz respeito a isenção de IR. Isso mesmo, esta modalidade de investimento é isenta sobre o rendimento mensal. Outro ponto é a possibilidade de se aplicar valores muito menores do que o de um imóvel real. Em minha opinião com R$10.000 é possível fazer uma carteira diversificada. A liquidez também é um ponto a se ressaltar, uma vez que as cotas podem facilmente ser vendidas na bolsa. Por fim, não existem custos adicionais de entrada como escritura e registro, sendo que o único custo é o de corretagem no momento da compra. Hoje, a Corretora Rico já isentou seus clientes desta taxa, tornado o investimento ainda melhor.

Além do rendimento mensal, as cotas pertencentes a quem as comprar, podem valorizar, assim como um imóvel de acordo com o mercado. Portanto se houver um boom no mercado, você terá o mesmo ganho de quem possui o imóvel físico. Diferente do rendimento mensal, aqui você será taxado como se comprasse uma ação, com 15% de IR sobre o ganho no momento da venda da cota.

Em diversos aspectos os FIIs me parecem melhores que os imóveis físicos, porém temos que avaliar que pode haver alterações nas regras e legislação vigentes, o que  tornaria esta classe de ativos menos atraente, como por exemplo, a cobrança de IR sobre o rendimento. Outro ponto imprescindível é entender que esta classe de ativos depende da taxa de juros (SELIC) para balizar o valor das cotas. Sempre que a taxa básica do governo estiver alta, estes ativos deixam de ser atraentes e perdem valor, do contrario, as cotas tendem a se valorizar bastante. Por fim, lembre que os FIIs são diretamente influenciados pelos contratos de aluguel. Sempre que um acordo for desfeito, as cotas tendem a perder valor, pois são precificadas por sua capacidade de gerar retorno mensal. Esta característica, pode inclusive criar oportunidades, uma vez que o imóvel se manterá intacto, abrindo uma oportunidade de compra de bons ativos a preços mais baixos.

Administradora de Imóveis

Há muito tempo ouço falar de Administradoras de Bens, porém me parece que poucas pessoas conhecem e entendem o seu funcionamento. Um número ainda menor possui uma e usufruiu dos seus benefícios. A ideia aqui é compartilhar a minha experiência de ter feito uma e me beneficiar com as suas vantagens. Certamente este não é um guia definitivo sobre o assunto, entretanto acredito que poderia ter me ajudado muito quando comecei a buscar sobre o assunto.

O primeiro passo é buscar um contador que irá abrir um CNPJ para construir, comprar, vender e alugar imóveis. O mais indicado deve ser abrir uma LTDA, mas veja isso com seu um profissional contábil. Será feito um contrato social onde serão citados o capital integralizado e os sócios, sendo que a sociedade pode ser composta por duas ou mais pessoas. Sempre que o valor integralizado for alterado, será necessário fazer uma revisão do contrato social. É uma tarefa fácil, porém envolve custos com contador e registro nos orgãos competentes. É importante lembrar que uma administradora tem seus despesas de manutenção:

1. O Contador (recomendo a Conube);

2. Uma conta no banco (recomendo o Banco Inter);

3. Um endereço comercial (é possivel colocar em um espaço coworking).

4. Custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e as custas de cartório. Este custo só ocorrerá uma vez e é menor do geralmente ocorre na compra de um imóvel, pois a escritura existente não precisa ser refeita. Permanece o mesmo documento, apesar do imóvel passar a pertencer à Administradora de Bens.

Uma vez constituída a empresa, entendo que a Administradora de Bens pode ter várias finalidades, entre elas:

1. Podemos citar a sucessão (em caso de morte);

2. Pagamento menor de impostos sobre um aluguel/venda de um imóvel;

3. Proteção extra dos bens pessoais.

No quesito sucessão, podemos avaliar de duas formas: o recebimento de bens dos pais e a transferência da mesma pessoa para os filhos. No primeiro caso é interessante citar que pode-se receber legalmente os rendimentos (dividendos) de uma Administradora oriundos de um aluguel, mesmo tendo pequena participação na sociedade. Note que neste caso é feita a transferência de patrimônio sem o pagamento de ITCMD, de forma legal. Esta opção é valida, desde que os demais sócios estejam de acordo em abrir mão da sua parte. Isso um contador pode explicar, pois basta fazer uma ata anual que justifique a decisão.

No segundo caso, onde os bens são transferidos para os filhos em razão de morte, o inventário é muito mais simples e barato. Além disso, as cotas podem ser doadas ao longo dos anos com o pagamento mínimo percentual de ITCMD (consulte as taxas no site do governo do seu estado). Isto não é possível na transferência de um imóvel, pois teria que ser feito de uma só vez e o percentual seria muito mais alto. Na administradora as doações podem ser feitas gradualmente.

Com relação aos impostos sobre um aluguel de imóvel (vamos considerar um imóvel comercial ou industrial), ao invés de pagar o IR na tabela progressiva (última faixa em 27,5%), há uma redução considerável no valor pago sobre o recebimento mensal. Analisando somente os impostos sobre o aluguel, temos a seguinte situação:

Aluguel de Imóvel:

IRPJ

Valor do Aluguel x 32% = Base de Cálculo

Base de Cálculo x 15% = IRPJ a Recolher

CSLL

Valor do Aluguel x 32% = Base de Cálculo

Base de Cálculo x 9% = IRPJ a Recolher

PIS

Valor do Aluguel x 0,65% = PIS a Recolher

COFINS

Valor do Aluguel x 3% = COFINS Recolher

Resumindo, sobre o valor do aluguel será tributado 11,33% a título de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

No caso da venda do imóvel, a administradora privilegia a manutenção do bem por longos períodos e, por isso, a venda a não é estimulada. A venda passa a ser vantajosa somente em casos de imóveis que valorizam rapidamente ou que ganham valor com o tempo, mesmo que seja apenas pela atualização referente à inflação. A comparação neste caso deve ser feita entre pagamento de 15% sobre o valor de ganhos de capital  (imóvel em nome de pessoa física) e a opção abaixo:

Venda de Imóvel:

IRPJ

Valor da Venda x 8% = Base de Cálculo

Base de Cálculo x 15% = IRPJ a Recolher

CSLL

Valor da Venda x 12% = Base de Cálculo

Base de Cálculo x 9% = IRPJ a Recolher

PIS

Valor da Venda x 0,65% = PIS a Recolher

COFINS

Valor da Venda x 3% = COFINS a Recolher

Resumindo, sobre a venda será tributado 5,93% a título de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

Desta forma temos o aluguel Pessoa Física com 27,5% versus 11,33% na Administradora, uma evidente vantagem para a Pessoa Jurídica. No caso da venda a comparação é um pouco mais difícil pois são 15% sobre o ganho de capital na venda na PF e 5,93% sobre o total na PJ, por isso, é preciso fazer a conta em cada caso.

Por fim, não podemos deixar de considerar que é uma proteção contra o acesso aos seus bens. É muito mais fácil executar uma dívida de uma pessoa física do de que uma pessoa jurídica. Desta forma, como existem outros sócios e custas de um processo juridico, existe uma proteção extra para os seus bens.

Fazer uma Administradora de Bens não é algo difícil, mas geralmente exige que se faça a conta dos custos de criação e manutenção para avaliar se vale a pena. Me parece que faz total sentido para a acumulação e gestão de patrimônio de vários bens, ou de valor maior.

Relatório de ABR/18 - Mar Calmo

Estamos navegando por águas relativamente calmas e com tempo bom. Esta constatação por si só não é boa nem ruim, apenas um alerta para não esquecermos que não há calmaria que dure para sempre.

Mais um mês que passa e a bolsa segue andando de lado. Mesmo tendo tido perdas, não me preocupa esta situação, uma vez que os resultados das empresas continuem melhorando e demonstrando lucros cada vez maiores. Seguindo assim, cedo ou tarde as ações vão subir refletindo este bom momento. O mercado imobiliário segue reagindo lentamente e talvez seja melhor assim. Movimentos graduais me parecem mais sólidos e duradouros. Sigo de olho no FIIs pois penso que ainda temos oportunidades de ganhos. De modo geral a economia do Brasil vai bem, porém talvez um pouquinho aquém do esperado. Devemos ter um ano bom com crescimento próximo a 3%. Parece pouco, mas só de sair definitivamente da crise já é algo a se comemorar. Além disso, nossos problemas de infraestrutura não nos permitem avançar muito mais rápido, portanto está de bom tamanho para o momento. Dólar subindo, mostrando que um seguro na moeda estrangeira se mostra positivo e Bitcoin reagindo saindo de um fundo próximo a USD 6000 para alcançar aproximadamente USD 9000. Mantenho algo próximo a 1% em carteira para acompanhar os possíveis ganhos, mas sem comprometer minhas aplicações e rendimentos.

FIIs: sigo com a compra de fundos imobiliários sendo que adquiri mais um pouco de HGLG11 (galpões) que se capitalizou recentemente e possui um bom retorno mensal. Desisti do BRCR11 pelas mudanças recentes com a troca de ativos no RJ por outros em SP. A ideia inicialmente é boa, uma vez que o mercado e vacância no RJ estão complicados, porém os ativos são de um padrão inferior, o que pode pesar no longo prazo no valor das cotas. No próximo mês, penso em adquirir um pouco de KNCR11 (papéis) que tem baixa volatilidade com a vantagem de um ótimo retorno mensal.

Ações: comprei BBAS3, PIBB11 e PETR4.  Acredito em uma grande força de alta nos próximos anos, sendo que neste momento estou focando em ativos de grande liquidez. Penso que compras regulares devem dar bons resultados no longo prazo, mesmo que no curto possam decepcionar. Minha preferência é por ativos industriais, de bancos ou ligados a negócios simples e resilientes, com grande barreira de entrada. Uma aposta neste mês foi o IPO do Banco Inter. Sou fã da empresa e possuo conta lá, apesar de que isso não necessariamente me faz um investidor da empresa. Acredito financeiramente no negócio e acho que vale a pena, mas vendi no dia do IPO. Meus olhos estão voltados para novas compras de VULC3, BRKM5 e BBAS3 que caíram um pouco recentemente e já fazem parte do meu portfólio. Três ótimas empresas com múltiplos baratos e que podem surpreender positivamente.

Fundos de Ações: possuo um pouco no Alaska Black. O fundo tem demonstrado resultados muito acima da média e realmente o João Alves é um grande gestor. De modo geral tenho uma barreira em investir em fundos de ações, pois me parece que os ETFs do índice Bovespa e de Small Caps são melhores no longo prazo.

Fundos Multimercado: dois fundos bastante conhecidos fazem parte da minha carteira que são o Kapitalo Kappa e Adam Strategy. Os dois têm dado muitas alegrias e seguem firme no portifólio, apesar do Adam ter tido um mês difícil. Apesar do bom rendimento, não pretendo aumentar minha exposição nesta classe de ativos no momento.

Tesouro Direto: iniciei o ano imaginando que 2018 seria uma ano de grande volatilidade, não somente na bolsa, mas nas taxas dos títulos do tesouro. Me parece que a taxa do TD 2035 com IPCA + 5,3% já é uma boa aposta, principalmente com uma SELIC em 6,5% em tendência de queda e inflação por volta de 3%. Acho que vale comprar, porém penso que as taxas ainda subirão. Acima de 5,5% me parece uma ótima oportunidade. Mesmo com a Selic baixa, manterei aportes nesta opção do Tesouro Direto como uma forma de seguro para possíveis momentos críticos, tanto pessoais quanto oportunidades/stress de mercado.

CDBs e Debêntures: não vejo muitas oportunidades atrativas na renda fixa dos bancos e financeiras. O mercado  secundário de debêntures tampouco me anima, pois tem oferecido taxas abaixo do tesouro direto, com muito mais risco. Bom mesmo seria poder comprar as debêntures pelos valores de mercado em uma bolsa sem o spread das corretoras, mas isto não é uma realidade. No momento manterei as aplicações que já tenho esperando os vencimentos para tomar novas decisões.

As grandes questões à frente me parecem as eleições no Brasil, a Trade Wars entre USA e China e o risco de uma crise externa arrastando as bolsas internacionais. Todos os cenários de risco que enxergamos podem trazer oportunidades de compra com ótimos retornos no longo prazo. Neste sentido, mantenho 10% da minha carteira em dólar, sendo 40% destes em ouro, além de 15% em TD SELIC em R$. Se tudo correr bem, a bolsa brasileira deve trazer muitas alegrias e mesmo que a renda fixa reduza as remuneração do capital, os benefício para a economia como um todo compensam e muito. Será muito bom ver um economia baseada no capital produtivo e não no especulativo, com as pessoas investindo em ações e fomentando empresas de verdade ao invés emprestar dinheiro para o governo e bancos.