Há muito tempo ouço falar de Administradoras de Bens, porém me parece que poucas pessoas conhecem e entendem o seu funcionamento. Um número ainda menor possui uma e usufruiu dos seus benefícios. A ideia aqui é compartilhar a minha experiência de ter feito uma e me beneficiar com as suas vantagens. Certamente este não é um guia definitivo sobre o assunto, entretanto acredito que poderia ter me ajudado muito quando comecei a buscar sobre o assunto.
O primeiro passo é buscar um contador que irá abrir um CNPJ para construir, comprar, vender e alugar imóveis. O mais indicado deve ser abrir uma LTDA, mas veja isso com seu um profissional contábil. Será feito um contrato social onde serão citados o capital integralizado e os sócios, sendo que a sociedade pode ser composta por duas ou mais pessoas. Sempre que o valor integralizado for alterado, será necessário fazer uma revisão do contrato social. É uma tarefa fácil, porém envolve custos com contador e registro nos orgãos competentes. É importante lembrar que uma administradora tem seus despesas de manutenção:
1. O Contador (recomendo a Conube);
2. Uma conta no banco (recomendo o Banco Inter);
3. Um endereço comercial (é possivel colocar em um espaço coworking).
4. Custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e as custas de cartório. Este custo só ocorrerá uma vez e é menor do geralmente ocorre na compra de um imóvel, pois a escritura existente não precisa ser refeita. Permanece o mesmo documento, apesar do imóvel passar a pertencer à Administradora de Bens.
Uma vez constituída a empresa, entendo que a Administradora de Bens pode ter várias finalidades, entre elas:
1. Podemos citar a sucessão (em caso de morte);
2. Pagamento menor de impostos sobre um aluguel/venda de um imóvel;
3. Proteção extra dos bens pessoais.
No quesito sucessão, podemos avaliar de duas formas: o recebimento de bens dos pais e a transferência da mesma pessoa para os filhos. No primeiro caso é interessante citar que pode-se receber legalmente os rendimentos (dividendos) de uma Administradora oriundos de um aluguel, mesmo tendo pequena participação na sociedade. Note que neste caso é feita a transferência de patrimônio sem o pagamento de ITCMD, de forma legal. Esta opção é valida, desde que os demais sócios estejam de acordo em abrir mão da sua parte. Isso um contador pode explicar, pois basta fazer uma ata anual que justifique a decisão.
No segundo caso, onde os bens são transferidos para os filhos em razão de morte, o inventário é muito mais simples e barato. Além disso, as cotas podem ser doadas ao longo dos anos com o pagamento mínimo percentual de ITCMD (consulte as taxas no site do governo do seu estado). Isto não é possível na transferência de um imóvel, pois teria que ser feito de uma só vez e o percentual seria muito mais alto. Na administradora as doações podem ser feitas gradualmente.
Com relação aos impostos sobre um aluguel de imóvel (vamos considerar um imóvel comercial ou industrial), ao invés de pagar o IR na tabela progressiva (última faixa em 27,5%), há uma redução considerável no valor pago sobre o recebimento mensal. Analisando somente os impostos sobre o aluguel, temos a seguinte situação:
Aluguel de Imóvel:
IRPJ
Valor do Aluguel x 32% = Base de Cálculo
Base de Cálculo x 15% = IRPJ a Recolher
CSLL
Valor do Aluguel x 32% = Base de Cálculo
Base de Cálculo x 9% = IRPJ a Recolher
PIS
Valor do Aluguel x 0,65% = PIS a Recolher
COFINS
Valor do Aluguel x 3% = COFINS Recolher
Resumindo, sobre o valor do aluguel será tributado 11,33% a título de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
No caso da venda do imóvel, a administradora privilegia a manutenção do bem por longos períodos e, por isso, a venda a não é estimulada. A venda passa a ser vantajosa somente em casos de imóveis que valorizam rapidamente ou que ganham valor com o tempo, mesmo que seja apenas pela atualização referente à inflação. A comparação neste caso deve ser feita entre pagamento de 15% sobre o valor de ganhos de capital (imóvel em nome de pessoa física) e a opção abaixo:
Venda de Imóvel:
IRPJ
Valor da Venda x 8% = Base de Cálculo
Base de Cálculo x 15% = IRPJ a Recolher
CSLL
Valor da Venda x 12% = Base de Cálculo
Base de Cálculo x 9% = IRPJ a Recolher
PIS
Valor da Venda x 0,65% = PIS a Recolher
COFINS
Valor da Venda x 3% = COFINS a Recolher
Resumindo, sobre a venda será tributado 5,93% a título de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
Desta forma temos o aluguel Pessoa Física com 27,5% versus 11,33% na Administradora, uma evidente vantagem para a Pessoa Jurídica. No caso da venda a comparação é um pouco mais difícil pois são 15% sobre o ganho de capital na venda na PF e 5,93% sobre o total na PJ, por isso, é preciso fazer a conta em cada caso.
Por fim, não podemos deixar de considerar que é uma proteção contra o acesso aos seus bens. É muito mais fácil executar uma dívida de uma pessoa física do de que uma pessoa jurídica. Desta forma, como existem outros sócios e custas de um processo juridico, existe uma proteção extra para os seus bens.
Fazer uma Administradora de Bens não é algo difícil, mas geralmente exige que se faça a conta dos custos de criação e manutenção para avaliar se vale a pena. Me parece que faz total sentido para a acumulação e gestão de patrimônio de vários bens, ou de valor maior.
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